地方政府有意“放水”　開(kāi)發(fā)商“合法”鉆空子

專(zhuān)家建議按照實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度多設(shè)繳稅檔位

24日，媒體報(bào)道稱(chēng)2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元引起軒然大波，涉事房企25日紛紛發(fā)布公告表示，已按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，欠繳一說(shuō)純屬“誤解”。

“欠繳”土地增值稅一事已引起相關(guān)主管部門(mén)注意。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多個(gè)主管部門(mén)均表示，正在開(kāi)會(huì)商討相關(guān)事宜。

對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，土地增值稅“欠繳”數(shù)目雖不會(huì)有3.8萬(wàn)億元這樣驚人，但的確存在。一方面，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時(shí)繳納，另一方面，存在地方執(zhí)行者因地方利益主動(dòng)選擇“不收稅”。這樣一來(lái)，地方政府“放水養(yǎng)魚(yú)”，開(kāi)發(fā)商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷。

辯解 房企回應(yīng)“欠繳”之說(shuō)系誤讀

近日，有媒體曝出，在對(duì)國(guó)內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，2005年至2012年的8年間，全國(guó)房企應(yīng)交土地增值稅4.6萬(wàn)億元，而國(guó)家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著，未交土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。

對(duì)此，多家房企給予回應(yīng)，表示報(bào)道有“誤解”。萬(wàn)科公開(kāi)回應(yīng)表示，萬(wàn)科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬(wàn)科稱(chēng)媒體報(bào)道應(yīng)該是源于誤解，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。

招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)劉寧在接受媒體采訪時(shí)也表示，之所以有沒(méi)有繳納的稅，是因?yàn)樯袥](méi)有達(dá)到繳納的條件?！澳陥?bào)上的土地增值稅只是計(jì)提，實(shí)際該繳多少要項(xiàng)目賣(mài)完后清算時(shí)才能繳稅，因此會(huì)有一定的延后。”劉寧強(qiáng)調(diào)，這并非招商地產(chǎn)一家特例，而是全行業(yè)通行的做法，且稅務(wù)局盯得也很緊，各家企業(yè)都不會(huì)在此事上有閃失和貓膩。

對(duì)此，北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳，按項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結(jié)算的納稅方式。因此，在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認(rèn)為是拖欠。

“土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。”中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

據(jù)了解，我國(guó)當(dāng)前土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。

而納稅征繳方式，則分為按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳部分稅款，按項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終清算兩部分。

早在2010年，國(guó)稅總局就曾下發(fā)通知指出：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹，土地增值稅的清算條件包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。此外，稅法還規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅。

“達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，項(xiàng)目會(huì)重新進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)實(shí)際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)會(huì)提高實(shí)際上交的數(shù)額，有的則會(huì)因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的繳納數(shù)額，甚至有可能實(shí)際上應(yīng)交數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規(guī)定為‘多退少補(bǔ)’?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。